פתיחת תיק משכנתא: היום שאחרי
במאמר קודם ציינו את השלבים שצריך לעשות כדי להתחיל את הליך לקיחת המשכנתה.
ההליך כלל לא מעט מסמכים, החתמות ועוד מגוון פעולות שנועדו להוכיח לבנק שאפשר לסמוך עליכם. התהליך כמובן, לא נגמר כאן: החלק הקשה באמת כלל להבין מה בעצם אתם רוצים לעשות, ומהי הדרך הכי טובה לעשות זאת – בחירת הבנק הנכון עם המסלולים, התמהיל והתנאים הנכונים לכם, התייעצות עם יועץ משכנתאות לאיתור המסלולים הזולים ביותר עבורכם ולאחר מכן פתיחת תיק המשכנתה הנכספת.
למרות שנראה כי אתם כבר ממש קרובים ליעד, הרי שאתם צריכים לעבור עוד מספר שלבים, הכוללים חתימה על מגוון מסמכים ומספר משימות לביצוע המכונים “בטחונות”. תקופת הזמן המוקצבת עם אותם תנאי הלוואות לביצוע כל אותן משימות הוארכה בשנה שעברה ל-24 (הזמן המקורי עמד על כ-12 ימים). במידה והימים עברו והמשימות לא הושלמו במלואן, הבנק רשאי לסגת מהתנאים אותם הציע ולהחליף אותם בחדשים. אם אתם יושבים וחושבים שלכם זה לא יקרה – תחשבו שוב. גם לאחר ההארכה, ישנם לא מעט לווים שאננים שלוקחים את הזמן ומגלים בסופו של דבר שלא מעט מאותן משימות דורשות זמן – בין אם בהכנה, פינוי זמן במיוחד, הגעה במועדי קבלה מסויימים ועוד.
מאמר זה נכתב כדי לטפל בתופעה הזו מסיבה אחת פשוטה – איחור בהגשה עלול לגרום לריבית שונה לחלוטין, מה שיהפוך את כל המאמצים הקודמים שהשקעתם בתהליך לכמעט חסרי תועלת. ריבית שונה יכולה להיות פקטור שישפיע במאות אלפי שקלים על ההוצאות שלכם בעשרות השנים הקרובות, ואין שום סיבה שתזלזלו בכך או בכל מה שעברתם עד שהגעתם לנקודה זו.
במאמר זה נרכז לכם את המסמכים העיקריים לפי פופולאריות ושכיחות – זה לא אומר שמדובר ב-100% מהמסמכים והמשימות שעליכם להביא ולבצע, ולכן חשוב לשים לב גם מה הבנק דורש מכם בנוסף לקריאת מאמר זה (הבנק אמור לתת לכם מסמך ביטחונות לביצוע).
מה שכן – המטרה היא לעשות לכם סדר, וזאת כבר התחלה טובה. שמאות רלוונטי ל: משכנתה ברכישת דירה מיד שנייה, משכנתה במסגרת מחיר למשתכן, משכנתה על דירה חדשה מקבלן, משכנתה על נכס קיים/הלוואה לכל מטרה (ז”א בכל עיסקה).
מטרה: הבנק מבקש לוודא ש: 1.הסכום אותו אתם דורשים אכן תואם למציאות העיסקה – הן מבחינת מה שהצגתם לו והן מבחינת מה שמוכר הדירה מבקש – הוא לא נותן יותר ממה שאמור להתבצע בפועל או מהשמאות – הנמוך שביניהם.
2. כמו כן השמאי יבדוק ואחראי שהנכס נשוא העסקה הוא אכן נכס קיים חוקי ורשום בבעלות המוכר (ויש כל שנה כמה אחוזים של עסקאות טעות / הונאה שמתגלות בשלב זה) במקרים בהם השווי שהשמאי יקבע נמוך יותר, ייתכן והבנק יחרוג מאחוזי המימון המותרים לו ברגולציה דבר שצריכים למנוע. הבנק נותן לכם מראש רשימה של כ-3 שמאים שמקובלים על הבנק לצורך ביצוע שמאות (יש לבחור אחד מהם) שאתם תשלמו עבורה. מכיוון שמדובר בד”כ באנשים עסוקים, צריך לתאם מראש. מומלץ לקבוע עם השמאי פגישה כבר ביום הראשון. במקרה של דירה ממושכנת כשאתם מאמינים שערך הנכס עלה, הרי שהאחריות לבקשת שמאות היא שלכם כדי לשכנע את הבנק שאכן כך הדבר.
דגשים:
- השמאי ידרוש מסמכים – לרוב מדובר בנסח טאבו עדכני, תסריט בית משותף, במקרה של בניה, אישורי בניה לפרוייקט מהרשות המקומית כך שכדאי להיות מוכנים מראש ולא להגיע למצב בו צריך לקבוע פגישה מחדש ולבזבז זמן יקר.
- עלות השמאי (שחלה על המזמין) לרוב נעה בסכומים של 430 ש”ח עד 2000 ש”ח (הסכום משתנה בהתאם לעלות הדירה). זכאים למשכנתא של המדינה ישלמו רק כ-269 ש”ח על הליך השמאות.
- במידה והפרוייקט בו אתם רוצים לרכוש את הנכס קיבל מימון מהבנק ממנו את לווים את הכסף, הרי שכבר התבצע הליך שמאות על ידי הבנק ולכן ניתן לבקש לדלג על שלב זה.
- יש מצב שבוצעה שמאות מקדימה לנכס בחודש האחרון, אז אפשר לבקש מהבנק שיכיר בשמאות אם עובד עם השמאי שביצע.
ייפוי כוח נוטריוני רלוונטי ל: משכנתה ברכישה מקבלן, דירה מיד שנייה, מחיר למשתכן מטרה: כנראה המשימה הפשוטה ביותר שהבנק ייתן לכם. מדובר במסמך רשמי של הבנק שעליכם להחתים אצל נוטריון ולהחזיר לבנק. אמנם מדובר בהליך קל ומהיר, אך אין סיבה להתמהמה איתו.
דגשים:
- כמעט תמיד ההליך יעלה כ-280 ש”ח.
- יש לבוא עם תעודה מזהה.
- יש להחזיר את המסמך המקורי לבנק.
חתימה על תמהיל דירה יחידה / תצהיר מכירת דירהרלוונטי ל: משכנתה ברכישה מקבלן, דירה מיד שנייה, מחיר למשתכן מטרה: משימה זו רלוונטית רק במקרים בהם אחוז המימון של המשכנתה עולה על 50%. במקרה זה, הבנק דורש בהצהרה רשמית שלכם שתחתם לפני עו”ד (בהתחשב בכך שלרוב הליך קניית הדירה מתבצע בליווי עו”ד, לא אמורה להיות בעיה) על כך שזו הדירה היחידה שבבעלותכם. במידה ויש לכם עוד נכס, אתם תצטרכו להתחייב לבנק שתמכרו אותו ב-24 החודשים הקרובים. הסיבה לכך היא הגבלות של בנק ישראל על הון עצמי למשכנתה שמשתנה לפי סוגי לווים שונים ודרישה מרשויות המיסים לתשלום מיסים הנובעים מבעלות על יותר מנכס דיור יחיד.
דגשים:
- במקרה של רכישת דירה להשקעה, הבנק לא ידרוש מכם את המשימה הנ”ל.
- לרוב חתימה זו עולה כסף, אך לעתים עורך הדין שלכם יבצע זאת ללא תשלום נוסף.
ביטוחים רלוונטי ל: משכנתה ברכישה מקבלן, דירת יד שניה, נכס קיים/הלוואה לכל מטרה, מחיר למשתכן מטרה: כפי שכתבנו במאמר קודם ישנם שני ביטוחי חובה ברוב המשכנתאות הנלקחות כיום (עם אופציה לביטוחים נוספים) – ביטוח הנכס וביטוח חיים. הבנק כמובן יבקש לראות שאכן יש ברשותכם את אותם הביטוחים כדי להמשיך בתהליך, ואם מדובר בביטוחים קיימים, יש להסב את המוטב לבנק בגובה המשכנתא..
דגשים:
- הבנק יבקש מכם להתקשר לסוכנות הביטוח של הבנק עצמו, כבר במהלך הפגישה עצמה. למרות שניתן יהיה לסגור הכל דרכם במהירות, מומלץ לקחת מהם הצעה אך לבדוק גם הצעות אחרות ולהשוות כדי להגיע לבחירה אטרקטיבית. מומלץ לבצע סקר שוק עוד לפני שמגיעים לשלב הנ”ל כדי לבוא מוכנים מראש.
- ביטוח נכס אינו נחוץ במקרה והכניסה לדירה היא עתידית (אך תתבקשו להציג אותה בעת הכניסה לדירה).
- במקרה של משכנתה על נכס קיים, הבנק ידרוש לבצע ביטוח נכס במקרה ולנכס אין משכנתה פעילה שנלקחה עבורו.
רישום משכון ברשם המשכונות: רלוונטי ל: משכנתה ברכישה מקבלן, דירה מיד שנייה, מחיר למשתכן מטרה: כל משכנתה צריכה להרשם אצל רשם המשכונות על מנת שתהיה תקפה במקרה צורך במימוש. הרישום מתבצע אצל הרשם הקרוב לביתכם על ידי טופס מיוחד שהבנק ימציא לכם.
דגשים:
- חלק מהבנקים עושים זאת בחינם וחלקם דורשים תשלום של כמה עשרות שקלים (לרוב 60 – 90 ש”ח)
- במקרה והדירה נרכשת מיד שנייה, יש להוציא טופס “עיון משכון” שנועד עבור בעלי הדירה אותה אתם רוכשים.
- ההליך כולל תשלום אגרות – רישום המשכון עולה כ-190 ש”ח וכל דף של “עיון משכון” עולה כ-31 ש”ח.
אישור מוכר על קבלת תשלום: רלוונטי ל: משכנתה ברכישה מקבלן, דירה מיד שנייה, מחיר למשתכן מטרה: אמנם הבנק מעביר את התשלום ישירות לגוף המוכר, אך הוא עדיין מעוניין לדעת האם התקבל התשלום מהצד שלכם (קרי ההון העצמי). יש לתת למוכר טופס רשמי של הבנק בו הוא מצהיר על קבלת התשלום ועל גובהו. דגשים:
- החתימה עצמה מתבצעת לרוב על ידי עורך הדין של המוכר.
חתימה על כתב התחייבות:רלוונטי ל: משכנתה ברכישה מקבלן, דירה מיד שנייה, מחיר למשתכן מטרה: מדובר במתן ערבויות מצד המוכר למקרה בהם העסקה לא תתבצע כמתוכנן – הסיבות לכך יכולות להיות רבות, אך בכל מקרה התוצאה ברורה: על המוכר להחזיר את כספי המשכנתה לבנק.
דגשים:
- גם מסמך זה ייחתם על ידי עורך הדין של המוכר.
- לעתים עורכי הדין יבקשו לערוך שינויים במסמך. כדי לעשות זאת, יש לעדכן את המחלקה המשפטית של הבנק ובמידה והשינויים יאושרו, המוכרים יוכלו לחתום על השינויים המתבקשים.
- במקרה של רכישת דירה מיד שנייה, יש גם צורך ברישום הערת אזהרה בטאבו לטובת הבנק המלווה ויש להציג לאותו בנק נסח טאבו לאחר ביצוע הרישום.
בקשה להסבת ערבות מהבנק המלווה: רלוונטי ל: משכנתה ברכישה מקבלן, דירה מיד שנייה, מחיר למשתכן מטרה: מסמך זה נועד לתת לבנק מעמיד המשכנתה בעלות על הערבות לפי חוק המכר שתחליף ידיים: אחרי שהמוכר יקבל את הכסף מהבנק, הלווה יקבל ערבות על שמו, שבפועל תהיה שייכת לבנק המלווה.
דגשים:
- במקרה ובנק המוכר והבנק שלכם זהים, הרי שאין צורך במסמך זה.
רישום משכנתה בטאבו / חברה משכנת: רלוונטי ל: משכנתה על נכס קיים / הלוואה לכל מטרה משכנתה על נכס בבניה (ירשם בחברה משכנת ברישום זמני עד להעברת הבית בטאבו שאז תרשם בטאבו). מטרה: במקרה של נכס שכבר נמצא בבעלות הלווה, ניתן לבצע את הרישום ישירות דרך הטאבו עצמו. הבנק ימציא לכם “שטרות משכנתה” איתם תגיעו לטאבו, שם ירשמו את המשכנתה. לאחר מכן יש להחזיר את השטרות החתומים לבנק, בתוספת נוסח טאבו עדכני שמאשר את התהליך שבוצע (אפשר לבצע גם עם שליח לשליחיות משפטיות)
דגשים:
- עליכם להגיע פיזית לטאבו לצורך התהליך או לשלוח את עורך הדין שלכם / שליח משפטי עם ייפוי כוח בנושא.
אישור מהגוף המוניציפאלי על כך שאין חובות בנכס: רלוונטי ל: משכנתה על נכס קיים/הלוואה לכל מטרה. מטרה: הטאבו מאשר ביצוע פעולות רישום רק לבעלי נכסים שאין להם חובות על הנכס לרשות המקומית (עפ”י חוק), ולכן הם דורשים זאת מראש לפני שאפשר יהיה להמשיך בתהליך.
דגשים:
- חלק מהעיריות מציעות להנפיק אישור כזה דרך אתר האינטרנט שלהן.
- במידה וצריך להגיע פיזית לעיריה, אין צורך ששני בני הזוג יגיעו ולעתים מספיק גם שליח בעל ייפוי כוח.
- ישנם יישובים שקבלת האישור אורכת עד שבועיים.
לאחר שהשלמתם את כל המשימות תוך עד 24 ימים, תוכלו להגיש את הכל לבנק ולהתחיל את תהליך התשלום. לעתים מעקב ואיכות הביצועים בנושא הבטחונות כוללת נציג מיוחד ממחלקת הבדיקות בבנק שהוא ייתן את האמירה האחרונה בנושא. הטיפ הכי חשוב כאן הוא להיות מוכנים מראש. שימו לב מה אתם צריכים מראש, ואף שאלו את הבנק מה אתם צריכים כבר בתהליך הראשון מולו. ידע זה כוח – וידע זה יכול לחסוך לכם המון דברים שעולים הרבה יותר מכסף. ב-24 ימים יש סיכוי לסיים את תהליך הביטחונות, אך אם תפספסו, יש לקחת בחשבון שייקרו לכם את הרביות – כי אפשר.
